Estará em breve na pauta do Plenário da Câmara dos Deputados o Projeto de Lei 4.188/2021 conhecido como Marco Legal das Garantias, que institui um marco para o uso de garantias destinadas à obtenção de crédito no País. Pelo texto em análise será possível utilizar um mesmo imóvel como garantia em diferentes operações de financiamento.
O projeto visa modificar o regramento para as garantias imobiliárias no Brasil. Além das mudanças em questões relacionadas à hipoteca e à alienação fiduciária, o projeto proposto também aponta como destaques a criação de uma inédita central gestora de garantias, que busca reduzir formalidades, valorizar ativos e incentivar o mercado de fomento ao crédito no país.
O Governo Federal, autor do projeto pretende revolucionar o mercado
das garantias reais no Brasil facilitando o uso das garantias de crédito, reduzindo custos e juros de financiamentos e aumentando a concorrência.
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Serviço de Gestão Especializada
Ainda de acordo com o texto será criado o serviço de gestão especializada de garantias, que será conduzido por pessoas jurídicas de direito privado supervisionadas pelo Banco Central e regulamentadas pelo Conselho Monetário Nacional, denominadas de Instituições Gestoras de Garantia (IGGs), cujos principais objetivos serão facilitar a constituição, a utilização, a gestão, a complementação e o compartilhamento de garantias utilizadas para operações de crédito contratadas com uma ou mais instituições financeiras, cabendo ainda a elas a gestão administrativa das garantias constituídas sobre bens móveis ou imóveis, o gerenciamento dos riscos inerentes ao serviços e a execução das garantias, em caso de inadimplência, dentre outras atribuições legalmente previstas.
Agente de garantia
Será regulamentada, ainda, a figura do agente de garantia, a ser designado pelos credores, que poderá constituir, levar a registro, gerir e pleitear a execução de qualquer garantia, sendo designado para este fim pelos credores da obrigação garantida, agindo em nome próprio e em benefício destes. O Agente poderá ser um dos credores ou qualquer terceiro, com possibilidade de ser substituído a qualquer tempo, por decisão do credor individual ou concurso de credores, observando o quórum de maioria simples dos créditos garantidos, o que deve gerar maior eficiência e profissionalização na gestão, registro e
execução das garantias.
Na execução extrajudicial, o PL pretende aprimorar os procedimentos de execução da alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, ajustando o regramento de intimação do devedor, aperfeiçoando a definição da caracterização do preço vil, fixando critérios de valores mínimos para arrematação em leilões (50%), além de criar novos procedimentos específicos para a execução de dívidas garantidas por mais de um imóvel permitindo ainda a contratação e inclusão de novas dívidas vinculadas a uma mesma garantia
imobiliária, e ajustando as regras relativas ao leilão extrajudicial e à exoneração de credor em caso de insuficiência do valor de alienação do imóvel para fazer frente ao valor da dívida, bem como regulamenta, ainda, o chamado pacto marciano, mediante uma justa avaliação de mercado do imóvel entregue em garantia e posterior quitação da dívida ao credor.
Garantias hipotecárias
As garantias hipotecárias ganham especial destaque no projeto, buscando reabilitar o uso desse instrumento como modalidade de garantia de financiamento imobiliário, através de melhorias na segurança jurídica da sua excussão extrajudicial, evitando a indesejada e hoje constante judicialização. A proposta passa por homogeneizar os procedimentos da hipoteca com aqueles aplicados à alienação fiduciária, bem como pela atualização legislativa para racionalizar a sua execução extrajudicial.
No mais, o Projeto de Lei elimina o monopólio da Caixa Econômica Federal sobre o mercado de penhor civil, abrindo espaço para outras instituições financeiras concorrentes atuarem nesse mercado. Estabelece, também, um aprimoramento no regramento do resgate antecipado das letras financeiras, visando maior flexibilidade nas restrições atuais sem que se desnature a essência de tais títulos de renda.
Professores
Segundo a Agência Câmara de Notícias, o PL 4188/21 também deixa claro que os entes federativos podem usar qualquer banco para o pagamento de professores e profissionais da educação, mesmo que os recursos sejam oriundos do Fundo de Manutenção e Desenvolvimento da Educação Básica e de Valorização dos Profissionais da Educação (Fundeb).
Atualmente, a legislação obriga, para fins de controle, que os recursos do Fundeb sejam mantidos no Banco do Brasil ou na Caixa Econômica Federal.
Tramitação
O projeto será analisado pelas comissões de Educação; de Finanças e Tributação; e de Constituição e Justiça e de Cidadania. Depois seguirá para o Plenário.
